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美科技巨头裁员潮波及写字楼租赁市场:全美写字楼空置率升至 12.5%

oldlin

11月 16, 2022

11 月 16 日消息,多年来,大型科技公司在拓展业务的过程中,不断推高美国写字楼市场的需求。如今这些公司开始缩减规模,纷纷取消关于办公空间的商业租赁合同。

Flex Spaces for Startups: An Office Environment without the Commitment |  Wealth Management

Facebook 母公司 Meta、Lyft、Salesforce 以及其它科技公司正在减少位于美国旧金山、硅谷、纽约、得克萨斯州奥斯汀和其它地方的办公面积,总计达到上千万平方英尺(约合几百万平米)。美国电商亚马逊今年 7 月份宣布暂停招聘,并停止建设新办公楼,本周宣布或将裁减近万人。

根据房地产服务公司世邦魏理仕集团 (CBRE Group) 的数据,前两年,尽管企业办公租赁面积总体有所下降,但科技行业租赁面积在房地产市场上仍然占比最大。在此期间,Alphabet 旗下谷歌等一些科技公司甚至还在继续扩大办公面积。

如今,随着人们对经济衰退的担忧加大,各公司纷纷裁员,科技公司发现自己拥有的办公楼太多了,转而想要出售大量的办公面积。

世邦魏理仕的数据显示,科技企业已经向转租市场投放约 3000 万平方英尺(约合 278 万平米)的办公空间,这要比 2019 年第四季度的 950 万平方英尺(约合 88 万平米)高出 2 倍多。

美国斯坦福大学经济学教授尼古拉斯・布鲁姆 (Nicholas Bloom) 表示:“裁员所带来的威胁比居家办公大得多。”

大型科技公司削减办公面积对美国写字楼市场和许多城市经济都是一个打击。多年来,很多美国城市都在依靠科技行业的房地产需求推动经济增长。

统计公司 CoStar Group 的数据显示,目前全美写字楼空置率为 12.5%,高于 2019 年的 9.6%,为 2011 年以来的最高水平。市场上的转租总面积约为 2.12 亿平方英尺 (约合 1970 万平米),这是 CoStar 自 2005 年开始追踪这一数据以来的最高纪录。

统计公司 Trepp 的数据则显示,截至第二季度末,商业地产未偿还债务总额为 5.4 万亿美元,其中 1.2 万亿美元是写字楼债务,仅次于公寓楼的债务规模之后。如果更多房东因为租不出房子而在抵押贷款上出现高违约率,他们的困境可能会波及整个金融体系。

科技公司转而缩减办公面积已经成为普遍存在的事实。在美国匹兹堡、巴尔的摩、纳什维尔、圣地亚哥和底特律等数十个城市,科技行业是当地写字楼需求增长的主要推动因素。世邦魏理仕的数据显示,科技公司在 30 个北美城市总共拥有约 5 亿平方英尺(约合 4645 万平米)的办公空间。

旧金山受到的影响尤其严重。商业房地产服务公司高力国际 (Colliers International) 旧金山研究主管德里克・丹尼尔斯 (Derek Daniels) 说,第三季度企业租下的面积只有 85 万平方英尺(约合 7.9 万平米),而疫情暴发前五年间统计平均数约为每季度 200 万平方英尺(约合 18.6 万平米)。

Salesforce 是旧金山最大的雇主之一。今年公司表示,正考虑将位于旧金山商业区的 43 层大楼办公面积减少约三分之一。

“就在今年初夏的时候,还出现了一股新租赁热潮,”丹尼尔斯说。“但从那以后就安静了下来。”

与此同时,其它科技公司也在考虑减少办公面积,美国奥斯汀等科技企业快速增长的城市也是如此。今年早些时候,Meta 刚刚同意成为得克萨斯州首府一座在建摩天大楼的主要入驻企业,现在正试图转租这块地产。

在相当长的一段时间内,科技企业往往是新建办公楼的最大业主。虽然许多企业前两年转向混合办公模式,但许多科技公司仍大举招聘租赁办公楼。此外,科技公司还更偏好城市高端商业地产。他们认为,此举有助于吸引顶尖人才,也推动房东纷纷斥巨资买下高质量商业地产。

如今,这些企业关于办公需求的转变可能标志着一个长周期的结束。

世邦魏理仕旗下科技洞察中心执行董事柯林・安高地 (Colin Yasukochi) 表示,去年科技公司“都在试图增加办公面积”,为的是在竞争激烈的劳动力市场中招聘并留住人才。他补充说,在雇佣了数万名员工后,公司总觉得“可能发生的最糟糕事情是,人们涌回公司,而我们却没有足够的办公空间。”

世邦魏理仕的数据显示,2021 年科技行业占到美国办公租赁活动的 20.5%,领先于所有其它行业。相比之下,金融部门和商业服务部门各占 16%。

大型科技公司不只是租用办公楼,同时也是城市商业地产的大买主。亚马逊曾以 9.78 亿美元收购位于纽约曼哈顿的罗德与泰勒(Lord & Taylor)百货公司大楼,Facebook 也以 3.68 亿美元的价格买下位于华盛顿州贝尔维尤的一处办公园区。

科技行业过去十年间对办公空间的需求与上世纪 90 年代互联网繁荣时期有所不同。那时候,公司会因为预期业务增长而先租赁办公楼。当互联网泡沫破灭的时候,“很多租下的办公楼从来没有用过,”投行 Piper Sandler 高级分析师亚历山大・戈德法布 (Alexander Goldfarb) 说。

“这次你没有这种感觉,”他补充说。“科技成为不断增长的行业。科技巨头们抢占办公楼,并迅速填满员工,又致力于开拓新的办公空间。”

现在,公司实行全部远程办公这一人们最担心的事情并没有成为现实。相反,科技企业对办公面积需求下降的原因是员工数量减少。本月,Lyft 和 Meta 都表示将裁员 13%。

安高地预计,裁员将继续影响科技公司对办公空间的需求。他说:“裁员的势头在不断增强。”